Dod o hyd i dir datblygu yng Nghymru: Cofrestrfa Tir EM a Chynlluniau Datblygu Lleol (CDLl)

Mae dod o hyd i dir ar gyfer datblygu tai a safleoedd masnachol yng Nghymru yn galw am ddealltwriaeth fanwl o system gynllunio ddatganoledig y wlad a'i chofrestri tir cyhoeddus. Wrth i farchnadoedd canolog ddod yn fwy cystadleuol, mae datblygwyr craff yn defnyddio data gofodol i ganfod tir addas cyn iddo gyrraedd y farchnad agored.

1. Cofrestrfa Tir EM (HM Land Registry) yng Nghymru

Er bod cynllunio wedi'i ddatganoli i Lywodraeth Cymru, mae cofrestru tir a pherchnogaeth eiddo yn parhau o dan awdurdodaeth Cofrestrfa Tir EM (HM Land Registry) ar gyfer Cymru a Lloegr. Mae pob eiddo cofrestredig yn berchen ar rif teitl (Title Number) unigryw.

Mae'r gofrestr wedi'i rhannu'n dair rhan allweddol:

• Rhifyn Eiddo (A - Property Register): disgrifiad o'r tir, p'un a yw'n rhydd-ddaliadol (freehold) neu'n brydlesol (leasehold), ynghyd â chyfeiriad at y cynllun teitl swyddogol a hawliau tramwy cysylltiedig.
• Rhifyn Perchnogaeth (B - Proprietorship Register): enw a chyfeiriad y perchennog cyfreithiol, y dosbarth teitl (e.e. title absolute), ac unrhyw gyfyngiadau ar werthu.
• Rhifyn Arwystlon (C - Charges Register): rhestru morgeisi, cyfamodau cyfyngol (restrictive covenants) a hawddfreintiau (easements) a allai rwystro datblygiad.

Mae'n bwysig cofio bod cynlluniau teitl Cofrestrfa Tir yn dilyn y rheol ffiniau gyffredinol (general boundary rule). Ni allant brofi union linell ffiniau ar y ddaear heb arolwg manwl gan syrfëwr siartredig.

2. Polisi Cynllunio Cymru (PPW) a Chynlluniau Datblygu Lleol (CDLl)

Yng Nghymru, pennir caniatâd datblygu gan Bolisi Cynllunio Cymru (Planning Policy Wales - PPW) a Chynllun Datblygu Lleol (CDLl / Local Development Plan) pob Awdurdod Cynllunio Lleol:

• Ffiniau Aneddiadau (Settlement Boundaries): mae'r CDLl yn gosod llinell ddiffiniedig o amgylch trefi a phentrefi. Mae datblygu y tu mewn i'r ffiniau hyn yn cael ei ffafrio'n fawr, tra bod tir y tu allan yn cael ei drin fel cefn gwlad agored lle mae rheolau llym iawn.
• Dyraniadau Tir (Allocations): safleoedd penodol a nodwyd yn y CDLl ar gyfer defnydd preswyl neu gyflogaeth.
• Blaenoriaeth Tir Llwyd: mae polisi cenedlaethol Cymru yn rhoi pwyslais cryf ar ailddefnyddio tir llwyd (brownfield land) cyn ystyried tir glas (greenfield).

Mae angen ystyried ffactorau amgylcheddol megis Parthau Llifogydd (yn ôl TAN 15 - Nodyn Cyngor Technegol ar Ddatblygu a Pherygl Llifogydd) a gofynion cadwraeth Natur a Ffosffadau mewn ardaloedd afonydd SAC (Ardaloedd Cadwraeth Arbennig).

3. Cytundebau Adran 106 a Threth Seilwaith Cymunedol (CIL)

Wrth ddatblygu tir yng Nghymru, bydd awdurdodau cynllunio yn aml yn gofyn am gytundeb cyfreithiol o dan Adran 106 (Section 106 Agreement). Gall hyn gynnwys darparu canran o dai fforddiadwy, cyfraniadau at ysgolion lleol neu welliannau priffyrdd. Mewn rhai awdurdodau, cymhwysir Treth Seilwaith Cymunedol (CIL) yn seiliedig ar fesuryddion sgwâr net y datblygiad newydd.

Sut mae Nordath yn gweithio

Mae Nordath yn dod â'r holl ffactorau hyn at ei gilydd: rydym yn cyfuno ffiniau gofodol Cofrestrfa Tir EM, parthau a dyraniadau'r CDLl, data perygl llifogydd Cyfoeth Naturiol Cymru (CNC) ac olion traed adeiladau i gyfrifo sgôr dwysáu ar gyfer pob parsel. Mae Cymru a'r DU wedi'u rhestru ar ein tudalen sylw ymhlith y marchnadoedd; mae pob gwlad yn weithredol unwaith y bydd y cysylltiadau data wedi'u cwblhau. Darganfyddwch fwy am y dull ar dudalen offeryn SaaS.