Bouwgrond vinden in Nederland: Kadaster, BAG en het omgevingsplan
Het Kadaster is openbaar, de bestemmingsplannen zijn opgegaan in het omgevingsplan en de beste kavels staan niet te koop. Wat een grondzoeker moet weten.
Wie in Nederland bouwgrond zoekt, heeft een voorsprong op collega's in de meeste andere Europese landen: de registers zijn compleet, digitaal en grotendeels open. Wat het lastig maakt, is dat de goede kavels zelden op de markt komen. Een overzicht van de bronnen, en van wat er sinds 2024 is veranderd.
Het Kadaster: eigendom én grenzen
Anders dan in Frankrijk, waar het kadaster een fiscaal document is, is het Nederlandse Kadaster gekoppeld aan de eigendomsoverdracht zelf. Elke notariële akte wordt ingeschreven in de openbare registers, en de Basisregistratie Kadaster (BRK) houdt daarmee per perceel bij wie de eigenaar is, welke hypotheken en beperkingen erop rusten en waar de grenzen lopen. De kadastrale kaart is open data, beschikbaar via PDOK; eigendomsinformatie van een specifiek perceel is tegen betaling op te vragen.
Twee andere basisregistraties horen erbij: de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), met elk pand, zijn bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel, en de BGT, de grootschalige topografie waarin bebouwing, verharding en groen tot op de meter zijn ingetekend. Samen geven ze per perceel wat bebouwd is en wat vrij ligt.
Van bestemmingsplan naar omgevingsplan
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De bestemmingsplannen zijn niet verdwenen, maar per gemeente samengevoegd tot één omgevingsplan van rechtswege, dat gemeenten tot 2032 de tijd hebben om om te bouwen tot een echt omgevingsplan. De regels zijn te raadplegen in het Omgevingsloket, onder "Regels op de kaart", waar het oude ruimtelijkeplannen.nl in is opgegaan.
Voor een kavel zijn dezelfde vragen als altijd bepalend: de bestemming (wonen, gemengd, agrarisch), het maximale bebouwingspercentage, de bouw- en goothoogte, en de bouwvlakken waarbinnen gebouwd mag worden. Wat de Omgevingswet vooral verandert, is de procedure: één vergunning, één loket en kortere termijnen voor de reguliere procedure.
Binnenstedelijk eerst
Het nationale beleid stuurt al jaren op verdichting. De ladder voor duurzame verstedelijking verplicht een gemeente om bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied te motiveren waarom het niet binnen dat gebied kan. Het gevolg is hetzelfde als in de landen om ons heen: het interessante aanbod zit in de bestaande bebouwing. Ruime achtertuinen in naoorlogse wijken, verouderde bedrijfspanden aan de rand van een woonwijk, restkavels langs infrastructuur. Ze staan niet op Funda. Ze moeten worden gevonden, en hun eigenaar moet worden benaderd.
Hoe je ze vindt
De ingrediënten zijn er: kadastrale kaart, BAG, BGT en de regels uit het omgevingsplan. Wie ze per perceel combineert, kan voor een hele gemeente uitrekenen welke kavels onder de geldende regels nog ruimte bieden, en die lijst afwerken in plaats van een kaart af te speuren.
Dat is de methode waarmee Nordath vandaag in Frankrijk werkt: het parcellaire, het bestemmingsplan, de bebouwing en de risicoregisters worden per gemeente geladen en per perceel gecombineerd tot een verdichtingsscore. Nederland staat op onze dekkingspagina als een van de volgende markten; een land gaat open zodra zijn kadastrale, planologische en risicoregisters van begin tot eind gekoppeld zijn. Wie ondertussen wil zien hoe de methode werkt, vindt de uitleg op de pagina van de tool.