Bauland in der Schweiz: Grundbuch, ÖREB-Kataster und die Grenzen des Raumplanungsgesetzes
Seit der RPG-Revision von 2014 wächst Bauland in der Schweiz nicht mehr, sondern wird umverteilt. Was das für die Suche nach Parzellen bedeutet.
Die Schweiz hat ihre Antwort auf die Zersiedelung schon 2013 an der Urne gegeben. Seither ist Bauland ein begrenztes Gut, das nicht mehr wächst, sondern innerhalb der bestehenden Zonen besser genutzt werden muss. Für alle, die Parzellen suchen, verändert das die Methode.
Grundbuch und amtliche Vermessung
Das schweizerische Grundbuch wird kantonal geführt und ist, anders als der französische Kataster, ein Rechtsregister: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Anmerkungen sind darin verbindlich eingetragen. Grundlage ist die amtliche Vermessung, deren Grenzen rechtsverbindlich sind. Die Einsicht ist abgestuft: Bezeichnung des Grundstücks, Name der Eigentümerin, Eigentumsform und Erwerbsdatum kann nach Art. 970 Abs. 2 ZGB jede Person ohne Interessennachweis erfahren; für Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und die übrigen Einträge ist ein Interesse glaubhaft zu machen. Wie weit die Online-Auskunft geht, regelt jeder Kanton selbst.
Frei zugänglich ist dagegen die Geometrie. Die amtliche Vermessung ist über map.geo.admin.ch und die kantonalen Geoportale einsehbar, mit Parzellennummer, Fläche und Bodenbedeckung.
Der ÖREB-Kataster
Was ein Grundstück nicht darf, steht seit einigen Jahren an einem Ort: im Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster). Er führt pro Parzelle die Nutzungszone, die Bau- und Waldabstandslinien, Gewässerraum, Lärmempfindlichkeitsstufen, Grundwasserschutzzonen und den Kataster der belasteten Standorte zusammen, mit den zugehörigen Rechtsvorschriften. Für die Vorprüfung einer Parzelle ersetzt er den Gang durch ein Dutzend Reglemente.
Das RPG und der Stopp des Zonenwachstums
Am 3. März 2013 hat das Stimmvolk die Revision des Raumplanungsgesetzes angenommen; sie ist seit dem 1. Mai 2014 in Kraft. Ihr Kern: Bauzonen dürfen nur noch so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf der nächsten fünfzehn Jahre verlangt. Überdimensionierte Zonen müssen reduziert werden, und neue Einzonungen sind an strenge Voraussetzungen gebunden und in der Regel andernorts zu kompensieren. Planungsbedingte Mehrwerte werden mit einer Mehrwertabgabe von mindestens zwanzig Prozent abgeschöpft.
Die Folge ist dieselbe wie in Frankreich mit dem ZAN oder in den Niederlanden mit der Verdichtungspolitik: Das interessante Bauland liegt in der bestehenden Bauzone. Unternutzte Parzellen in Wohnzonen, grosse Gärten in Einfamilienhausquartieren, Gewerbeareale in Umnutzung. Sie sind nicht ausgeschrieben.
Für ausländische Käufer: die Lex Koller
Wer aus dem Ausland kauft, muss das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland kennen. Es unterstellt den Erwerb von Wohnliegenschaften und Bauland für Wohnzwecke durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht, die in der Regel verweigert wird; Betriebsstätten und gewerbliche Liegenschaften sind davon ausgenommen. Die Frage, ob ein geplantes Projekt darunter fällt, gehört an den Anfang der Prüfung, nicht ans Ende.
Parzelle für Parzelle
Amtliche Vermessung, Zonenplan, ÖREB-Kataster und Gebäudedaten liegen für die ganze Schweiz digital vor. Wer sie pro Parzelle zusammenführt, kann für eine ganze Gemeinde berechnen, welche Grundstücke unter den geltenden Vorschriften noch Reserve haben, und diese Liste abarbeiten.
Genau so arbeitet Nordath heute in Frankreich: Parzellen, Zonenplan, Gebäude und Gefahrenregister werden je Gemeinde geladen und pro Parzelle zu einem Verdichtungspotenzial verrechnet. Die Schweiz steht auf unserer Abdeckungsseite unter den nächsten Märkten; ein Land wird freigeschaltet, sobald seine Kataster-, Planungs- und Risikoregister durchgehend angebunden sind. Wie die Methode funktioniert, zeigt die Seite des Werkzeugs.