Baulandbeschaffung in Deutschland: Liegenschaftskataster, Grundbuch und BauGB

Der Mangel an bezahlbarem Bauland in deutschen Metropolregionen und Mittelzentren bremst Projektentwickler und Bauträger. Um rentable Grundstücke zu finden, verlagert sich der Akquiseerfolg zunehmend von öffentlichen Maklerportalen auf die strukturierte Analyse geodätischer Register und das Auffinden von Baulücken im Bestand.

1. Liegenschaftskataster und Grundbuch

In Deutschland ist die Immobiliendokumentation auf zwei zentrale Behörden aufgeteilt:

• Liegenschaftskataster (Vermessungsämter): das vermessungstechnische Register. Es beschreibt die tatsächlichen Eigenschaften der Grundstücke. Jedes Grundstück ist über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer eindeutig definiert. Die Flurkarte (Katasterkarte) stellt die geometrischen Flurstücksgrenzen und die Gebäudebestände dar.
• Grundbuch (Grundbuchämter der Amtsgerichte): das rechtliche Eigentumsregister. Ein Grundbuchauszug gliedert sich in:
  • Bestandsverzeichnis: Flurstücke und Flächenangaben.
  • Abteilung I: Eigentümer und Rechtsgrundlage des Erwerbs.
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten).
  • Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden).

Wichtig: Öffentlicher Glaube (§ 892 BGB) gilt ausschließlich für das Grundbuch (insbesondere Abteilung I-III), nicht für die tatsächlichen Flächen- oder Nutzungsangaben im Kataster.

2. Bauplanungsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB)

Ob ein Flurstück bebaut werden darf, entscheidet das Baugesetzbuch über drei zentrale Normen:

• § 30 BauGB (Qualifizierter Bebauungsplan): Ein B-Plan setzt Art und Maß der baulichen Nutzung fest (z.B. WA – Allgemeines Wohngebiet, MI – Mischgebiet), die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) sowie Baugrenzen und Firsthöhen.
• § 34 BauGB (Unbeplanter Innenbereich): Liegt kein B-Plan vor, ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
• § 35 BauGB (Außenbereich): Grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Nur sogenannte privilegierte Vorhaben (z.B. Landwirtschaft, erneuerbare Energien) sind zulässig.

Zur verbindlichen Klärung vor dem Grundstückskauf empfiehlt sich die Einreichung eines Bauvorbescheids (Bauvoranfrage) bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

3. Baulastenverzeichnis und Vorkaufsrechte

Nicht alle öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen stehen im Grundbuch. Das bei der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis erfasst öffentlich-rechtliche Bindungen (z.B. Abstandsflächenbaulasten oder Stellplatzpflichten). Zudem ist zu prüfen, ob die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) geltend machen kann.

Wie Nordath Entwicklern hilft

Nordath automatisiert diese aufwendigen Recherchen: Wir verschneiden Flurstücksgrenzen aus dem Kataster, B-Plan-Zonierungen, Gebäudedaten und Gefahrenkarten, um das Nachverdichtungspotenzial jedes einzelnen Flurstücks zu ermitteln. Deutschland ist auf unserer Abdeckungsseite gelistet; Märkte werden sukzessive freigeschaltet, sobald Kataster- und Bebauungsdaten integriert sind. Details erfahren Sie auf der SaaS-Produktseite.