Eraikitzeko lurrak aurkitzea Euskal Herrian: Katastro Forala eta HAPO

Euskal Autonomia Erkidegoan higiezinen garapenerako lurzoruak bilatzeak lurralde-kudeaketaren berezitasunak eta foru-eskumenak sakon ezagutzea eskatzen du. Espazio fisikoaren mugak eta hirigintza-araudi zorrotzak direla eta, merkatu irekitik kanpoko lursailak aurkitzea funtsezkoa da edozein sustatzaile edo inbertitzailerentzat.

1. Foru Katastroak eta Jabetza Erregistroa

Euskal Herrian katastro-kudeaketak egitura berezia du, eskumenak Foru Aldundien esku baitaude (Bizkaia, Gipuzkoa eta Araba):

• Foru Katastroak: Aldundi bakoitzak bere katastro-sistema kudeatzen du (Bizkaiko Foru Katastroa, Gipuzkoako Katastroa, Arabako Katastroa). Lursail bakoitzari katastro-erreferentzia bat ematen zaio, eta azalera, mugak, eraikinen ezaugarriak eta ondasun higiezinen gaineko zerga (OHZ/IBI) kalkulatzeko balio katastrala biltzen ditu.
• Jabetza Erregistroa: estatu-mailako erakundea da, eta ondasun higiezinen gaineko eskubide errealak erregistratzen ditu. Aztarna-oharrak (nota simple) egiaztatzen du nor den jabe legala eta zein zama dauden (hipotekak, bahiturak, bide-zortasunak).

Lurzoru-erosketa batean, ezinbestekoa da katastroko muga grafikoak eta Jabetza Erregistroko datu juridikoak erkatzea, bide batez GML fitxategi georreferentziatuen bidezko koordinazioa bermatuz.

2. Euskal Lurzoruaren Legea eta HAPO

Hirigintza-antolamendua Eusko Legebiltzarraren 2/2006 Lurzoruaren eta Hirigintzaren Legearen eta udal bakoitzaren Hiri Antolamenduko Plan Orokorraren (HAPO) bidez arautzen da:

• Lurzoru motak:
  • Hiri-lurzorua (Lurzoru hiritarra): finkatua (azpiegitura guztiak dituena eta zuzenean eraiki daitekeena) edo finkatu gabea (aurretiazko urbanizazio edo berrantolaketa-jarduketak behar dituena).
  • Lurzoru urbanizagarria: hiria handitzeko aurreikusitako guneak, sektore-planen bidez garatzen direnak.
  • Lurzoru urbanizaezina: nekazaritza, basogintza edo ingurumen-balioengatik babestutako lurrak, non etxebizitza berriak eraikitzea oso mugatua dagoen.

Aztertu beharreko parametro nagusiak: 1. Eraikigarritasun-indizea (m² sabaia / m² lurzorua). 2. Lursailaren gehieneko okupazioa (%). 3. Udalari eman beharreko hirigintza-aprobetxamendua (orokorrean %15eko lagapena lurzoru urbanizagarrian edo hiri-lurzoru finkatu gabean) eta babes ofizialeko etxebizitzetarako (BOE) erreserba derrigorrezkoak.

3. Hiri-ehuna trinkotzea eta aukera ezkutuak

Euskal hiri nagusietan (Bilbo, Donostia, Gasteiz) lurzoru berrien sorrera oso mugatua denez, aukerarik errentagarrienak hiri-ehuna trinkotzean daude: hiri-barruko orube hutsak, tailer zaharren birmolstatusak eta eraikigarritasun-marjina agortu gabe duten partzelak.

Nola lan egiten duen Nordath-ek

Nordath-ek prozesu hau guztia automatizatzen du: foru-katastroen partzelen mugak, HAPOetako zonifikazioak, eraikinen bolumenak eta arrisku naturalen mapak (ura, maldak) gurutzatzen ditugu lursail bakoitzari trinkotze-puntuazio bat esleituz. Euskal Herria eta Espainia gure estaldura-orrian daude zabaltzen ari diren merkatuen artean; datu-iturburu guztiak konektatu ahala aktibatzen dira eremuak. Ezagutu tresna gure SaaS soluzioaren orrian.