Catasto, Conservatoria e CDU: i tre documenti da leggere prima di un'offerta su un terreno
Il catasto italiano non prova la proprietà e non dice se si può costruire. Cosa leggere davvero, e dove, prima di un'offerta su un terreno.
Chi cerca terreni in Italia impara presto che nessun documento dice tutto. La visura catastale descrive, la Conservatoria prova, il certificato di destinazione urbanistica autorizza. Ecco come si leggono insieme.
Il catasto descrive, non prova
Il Catasto, gestito dall'Agenzia delle Entrate, è diviso in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. Per ogni particella riporta foglio, numero, superficie, qualità colturale o categoria, e la rendita su cui si calcolano le imposte. La visura catastale indica anche l'intestatario. Ma il catasto italiano non è probatorio: non prova la proprietà, e le sue superfici e i suoi confini non hanno valore legale. Le mappe sono consultabili gratuitamente, e la cartografia catastale è pubblicata come dato aperto attraverso i servizi INSPIRE dell'Agenzia.
La Conservatoria prova
La proprietà e i suoi pesi - ipoteche, pignoramenti, servitù trascritte - si accertano con una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei registri immobiliari, che trascrive gli atti in ordine cronologico. Nelle province a sistema tavolare (Trentino-Alto Adige, Trieste, Gorizia e alcuni comuni vicini) vale invece il libro fondiario, di derivazione austriaca, in cui l'iscrizione ha efficacia costitutiva.
Il CDU dice cosa si può fare
Nessuno dei due registri dice se un terreno è edificabile. Lo dice lo strumento urbanistico comunale - piano regolatore generale, piano di governo del territorio o piano urbanistico comunale, a seconda della regione - e il documento che lo attesta per una particella precisa è il certificato di destinazione urbanistica (CDU), rilasciato dal comune. L'articolo 30 del Testo unico dell'edilizia lo rende obbligatorio negli atti di trasferimento dei terreni, con un'eccezione per le aree inferiori a cinquemila metri quadrati pertinenziali a fabbricati; ha validità di un anno. Da lì si leggono la zona, l'indice di edificabilità, l'altezza massima, le distanze dai confini e i vincoli.
Il consumo di suolo, senza una legge nazionale
L'Italia non ha ancora una legge nazionale sul consumo di suolo, nonostante i disegni di legge presentati da oltre un decennio; l'ISPRA ne misura ogni anno l'avanzamento nel suo rapporto. Diverse regioni hanno però legiferato per conto proprio, e i piani comunali più recenti privilegiano il recupero dell'esistente. Il risultato è lo stesso che si osserva in Francia con il ZAN: le aree interessanti sono dentro il tessuto costruito. Lotti interclusi, giardini sovradimensionati nelle zone residenziali, capannoni dismessi in ambito urbano. Non sono in vendita.
Leggerli insieme, particella per particella
Mappa catastale, zonizzazione, edificato e vincoli esistono in forma digitale per gran parte del territorio. Chi li incrocia per ogni particella di un comune ottiene una lista di lotti che, sotto le regole vigenti, hanno ancora capacità edificatoria, e può lavorare quella lista invece di una mappa.
È il metodo con cui Nordath opera oggi in Francia: particellare, piano urbanistico, edifici e registri dei rischi vengono caricati per comune e combinati per particella in un punteggio di potenziale di densificazione. L'Italia figura nella nostra pagina di copertura tra i prossimi mercati; un paese viene attivato quando i suoi registri catastale, urbanistico e dei rischi sono collegati da un capo all'altro. Il metodo è descritto nella pagina dello strumento.