Gjetja e trojeve për ndërtim në Shqipëri: ASHK, e-Albania dhe PPV

Zhvillimi i projekteve të ndërtimit në Shqipëri, veçanërisht në zonën Tiranë-Durrës dhe në bregdetin jugor, kërkon njohuri të thella të reformës së pronësisë dhe legjislacionit vendor të urbanistikës. Gjetja e trojeve cilësore jashtë tregut të hapur realizohet duke analizuar me saktësi regjistrat kadastralë dhe planet e bashkive.

1. Kadastra (ASHK) dhe verifikimi në e-Albania

Të gjitha pasuritë e paluajtshme në Shqipëri menaxhohen nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK). Nëpërmjet portalit qeveritar e-Albania, zhvilluesit dhe pronarët mund të gjenerojnë dokumentet kryesore:

• Certifikata e Pronësisë: dëshmon pronësinë ligjore mbi pasurinë, zonën kadastrale, numrin e pasurisë, llojin e pasurisë (truall, arë, ndërtesë) dhe sipërfaqen e regjistruar.
• Kartela e Pasurisë së Paluajtshme: përmban historikun e plotë të pronës, duke përfshirë pjesën e kufizimeve (hipoteka bankare, sekuestro gjyqësore, servitute, marrëveshje sipërmarrjeje).
• Harta Kadastrale: përcakton vendndodhjen gjeografike dhe kufijtë e parcelës.

Një nga sfidat kryesore në Shqipëri mbeten mbivendosjet kadastrale dhe pasaktësitë e matjeve të vjetra. Para çdo marrëveshjeje blerjeje apo bashkëpunimi për ndërtim, kryerja e një matjeje gjeodezike me koordinata shtetërore dhe verifikimi i azhornimit kadastral janë thelbësore.

2. Plani i Përgjithshëm Vendor (PPV) dhe PDV

E drejta për të ndërtuar rregullohet nga Ligji për Planifikimin dhe Zhvillimin e Territorit:

• Plani i Përgjithshëm Vendor (PPV): miratohet nga secila bashki dhe përcakton zonat strukturore, destinacionin kryesor të tokës (banim, shërbime, industri) dhe parametrat maksimalë të zhvillimit.
• Plani i Detajuar Vendor (PDV): kërkohet shpesh për blloqe urbane më të mëdha, duke caktuar ndarjen e parcelave, sheshet publike dhe infrastrukturën e brendshme rrugore.

Treguesit kryesorë urbanistikë të një trualli përfshijnë: 1. Koeficienti i Shfrytëzimit të Truallit (KSHP): përqindja e sipërfaqes së parcelës që lejohet të mbulohet nga gjurma e ndërtesës. 2. Intensiteti i Ndërtimit (IN): raporti midis sipërfaqes totale të ndërtimit mbi tokë dhe sipërfaqes së parcelës. 3. Lartësia Maksimale në Metra dhe Numri i Kateve. 4. Përqindja e Sipërfaqes së Gjelbër.

3. Taksa e ndikimit në infrastrukturë dhe leja e ndërtimit

Zhvillimi i çdo trualli shoqërohet me pagesën e taksës së ndikimit në infrastrukturë (e cila në bashki si Tirana varion deri në nivele të konsiderueshme mbi vlerën e investimit). Aplikimi për leje ndërtimi realizohet përmes sistemit elektronik e-Leje në portalin shtetëror.

Metodologjia e Nordath

Nordath automatizon analizën e trojeve: ne kombinojmë hartat kadastrale të pasurive, zonat funksionale të PPV-ve bashkiake, gjurmët e ndërtesave ekzistuese dhe modelet e lartësive për të nxjerrë një vlerësim objektiv të potencialit zhvillues për çdo parcelë. Shqipëria renditet në faqen tonë të mbulimit midis tregjeve në zgjerim; vendet bëhen aktive sapo regjistrat kadastralë dhe vendorë integrohen plotësisht. Informohuni më gjerësisht në faqen e zgjidhjes SaaS.