A busca de solo edificable en Galicia: Catastro, Rexistro da Propiedade e PXOM
Como analizar o Catastro, o Rexistro da Propiedade, os núcleos rurais e as clasificacións da Lei do Solo de Galicia (PXOM) para captar solo.
A procura de solo e parcelas con viabilidade edificatoria en Galicia presenta particularidades únicas derivadas da dispersión poboacional tradicional e da coexistencia de espazos urbanos, periurbanos e rurais. Localizar parcelas de interese fóra dos portais públicos esixe o dominio das fontes catastrais e do marco urbanístico galego.
1. O Catastro e o Rexistro da Propiedade en Galicia
A estrutura da propiedade inmobiliaria apóiase en dous rexistros:
- O Catastro Inmobiliario: xestionado polo Ministerio de Facenda, asigna a cada predio unha referencia catastral de vinte caracteres. Dá conta da cartografía vectorial, a superficie e o valor catastral a efectos do IBI. Non obstante, o Catastro ten valor descritivo e tributario, non proba a propiedade civil nin fixa de xeito incontrovertible os lindes no terreo.
- O Rexistro da Propiedade: onde se inscriben os dereitos de propiedade e cargas reais sobre as fincas. A nota simple comproba a titularidade inscrita, o título xurídico e as cargas (hipotecas, embargos, servidumes de paso ou afeccións).
En Galicia son moi frecuentes as discrepancias de superficie e de lindes entre o Catastro, o Rexistro e a realidade física da parcela. Polo tanto, a xeorreferenciación con coordenadas UTM e a validación gráfica con arquivo GML son pasos esenciais antes de asinar calquera opción de compra.
2. A Lei do Solo de Galicia (LSG) e o PXOM
A ordenación urbanística en Galicia réxese pola Lei 2/2016 do Solo de Galicia (LSG) e polo Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) de cada concello:
- Solo Urbano: consolidado (directamente edificable tras solicitar licenza) e non consolidado (suxeito a actuacións de transformación urbanística, cesións e equidistribución).
- Solo de Núcleo Rural: unha figura xurídica singular de Galicia que recoñece os asentamentos tradicionais de poboación. Divídese en:
- Núcleo rural tradicional: trama preexistente onde se esixe conservar a morfoloxía e tipoloxía orixinarias.
- Núcleo rural común: áreas de expansión inmediata do núcleo con parcelas mínimas adaptadas.
- Solo Rústico: protexido (de protección ordinaria, forestal, das augas, de costas, etc.), onde a construción de novas vivendas está estritamente restrinxida.
Determinacións esenciais a comprobar: 1. Edificabilidade e ocupación máxima da parcela. 2. Fondo e fronte mínima edificable. 3. Servidumes sectoriais: estradas, afección de Augas de Galicia (faixas de servidume e policía de 5 e 100 metros) e protección do patrimonio cultural (Camiño de Santiago, elementos etnográficos).
3. Prospección off-market e parcelas baleiras
Debido á elevada fragmentación dos terreos (minifundismo), a estratexia máis rendible consiste en atopar parcelas vacantes en solo urbano e núcleos rurais delimitados, ou fondos de parcela que admiten segregación segundo a normativa municipal, contactando directamente cos titulares catastrais.
O papel de Nordath
Nordath automatiza a análise territorial: cruzamos os polígonos catastrais, as cualificacións dos PXOM, as coberturas do SIXPAC, as zonas inundables e as pegadas de construción para calcular a capacidade de densificación de cada parcela galega. Galicia e España figuran na nosa páxina de cobertura entre os mercados en carteira; cada territorio actívase en canto os rexistros locais quedan completamente integrados. Coñeza a fondo o método na páxina da ferramenta SaaS.