BIMBY et division parcellaire : le gisement foncier caché des zones pavillonnaires
Détacher un lot d'un jardin produit un terrain constructible sans consommer un mètre carré d'espace naturel. Ce que cela demande, en droit et sur le terrain.
Un fond de jardin de 500 m² dans un lotissement des années soixante-dix, en zone UC, desservi par la voie et les réseaux. Multipliez par le nombre de parcelles de ce type dans la première couronne de n'importe quelle métropole française, et vous avez le premier gisement de foncier constructible du pays. Il a un nom : BIMBY.
D'où vient le terme
BIMBY - Build In My Back Yard - est le nom d'un programme de recherche financé par l'Agence nationale de la recherche entre 2009 et 2012. Son constat : le tissu pavillonnaire, qui occupe une part considérable des surfaces urbanisées, peut se densifier de l'intérieur, à l'initiative des propriétaires, par détachement de lots et construction dans les jardins. Le terme a depuis été repris par les collectivités et par les professionnels pour désigner cette forme de densification douce.
Ce que dit le droit
Détacher un lot à bâtir d'une parcelle, c'est créer un lotissement, même pour un seul lot. Le régime dépend de ce que l'on crée :
- Une simple division, sans création de voie ni d'espace commun, hors secteur protégé, relève d'une déclaration préalable (article R.421-23 du Code de l'urbanisme).
- Une division qui crée des voies, des espaces ou des équipements communs, ou qui se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, relève d'un permis d'aménager (article R.421-19).
Avant tout, le certificat d'urbanisme opérationnel (le « CUb ») est l'outil à demander : il indique si le projet de division et de construction est réalisable, et fige les règles applicables pendant dix-huit mois.
Trois points techniques font ou défont ces opérations : l'accès du nouveau lot à la voie publique (ou une servitude de passage), le raccordement aux réseaux (eau, assainissement, électricité) et les règles d'implantation du PLU, qui sur un lot en second rang imposent souvent des retraits par rapport à toutes les limites.
Ce que dit le terrain
La partie juridique est la plus simple. La partie difficile, c'est que le propriétaire n'a jamais pensé à vendre. Il n'y a pas d'annonce, parce qu'il n'y a pas de projet de vente. La démarche part donc de l'acheteur : identifier les parcelles qui conviennent, puis contacter les propriétaires, un par un, avec une proposition sérieuse.
C'est un travail de prospection, et il obéit à ses propres règles : le respect du RGPD dans l'usage des données de contact, la loi Hoguet dès qu'un intermédiaire s'en mêle, et surtout une proposition qui tient compte de ce que le propriétaire garde - sa maison, son accès, son intimité.
Comment trouver les bonnes parcelles
Toutes les parcelles pavillonnaires ne se divisent pas. Celles qui le peuvent partagent quelques caractéristiques mesurables : une surface totale suffisante, une maison implantée sur l'avant qui laisse un fond libre, une largeur qui permet un accès, une zone du PLU qui autorise une seconde construction, l'absence de servitude bloquante.
C'est exactement ce que Nordath calcule pour chaque parcelle des communes couvertes : surface libre après déduction du bâti, taux d'emprise, zonage, contraintes, et un score de potentiel qui remonte en tête les fonds de jardin divisibles. Les équipes foncières partent d'une liste de candidates, pas d'une carte vierge. Vous pouvez voir les communes traitées sur notre page de couverture.