DVF, Géorisques, DPE : les trois bases publiques à croiser avant une offre

Avant de chiffrer une offre sur une parcelle, trois bases de données publiques, gratuites et ouvertes disent l'essentiel de ce que l'annonce ne dit pas. Voici lesquelles, ce qu'elles contiennent et leurs limites.

DVF : les prix réellement payés

Demandes de valeurs foncières (DVF) est la base des transactions immobilières publiée par la Direction générale des finances publiques. Ouverte en 2019, elle recense, pour les cinq dernières années, chaque mutation à titre onéreux enregistrée par les services de la publicité foncière : date, prix, nature du bien, surface, parcelles concernées. Deux limites à connaître : elle ne couvre pas l'Alsace-Moselle ni Mayotte, dont le régime de publicité foncière est différent, et une ligne correspond à un acte, qui peut regrouper plusieurs lots - le prix est alors celui de l'ensemble.

Pour le foncier, DVF sert à établir un prix au mètre carré de terrain dans un secteur donné, à partir des ventes de terrains à bâtir et des ventes de maisons dont on déduit le bâti. C'est l'ancrage de toute offre sérieuse, et l'argument le plus convaincant face à un propriétaire qui a une idée du prix de son terrain.

Géorisques : ce qui grève le terrain

Géorisques est le portail de l'État sur les risques naturels et technologiques, alimenté notamment par le BRGM. Pour une adresse ou une parcelle, il liste les plans de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, incendie), le potentiel radon, les installations classées à proximité, les sites et sols pollués, et l'exposition au retrait-gonflement des argiles.

Ce dernier point mérite une attention particulière pour le foncier : depuis le 1er janvier 2020, la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte doit s'accompagner d'une étude géotechnique préalable, dite G1, à la charge du vendeur. Un terrain en zone argileuse forte n'est pas inconstructible, mais ses fondations coûtent plus cher, et cela se répercute sur le prix du foncier.

Plus généralement, l'état des risques et pollutions est un document obligatoire dans toute vente et toute location, et Géorisques permet de le générer. Le consulter avant une offre évite de découvrir un PPRI à la promesse.

DPE : le bâti à démolir ou à conserver

Le diagnostic de performance énergétique, réformé au 1er juillet 2021, classe chaque logement de A à G. Depuis la loi Climat et Résilience, il est devenu un calendrier : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

Pour une opération foncière, cela crée deux situations. Un bâtiment classé F ou G sur une grande parcelle est un actif dont la valeur locative s'éteint : son propriétaire a une raison objective d'envisager la vente ou la division, et le bâti se démolit ou se rénove lourdement. À l'inverse, un bâtiment bien classé sur la même parcelle est un argument pour une opération qui conserve l'existant et construit sur la surface libre.

Les croiser

Aucune de ces trois bases ne suffit seule. DVF dit le prix, Géorisques dit les contraintes, le DPE dit l'état du bâti - et le cadastre et le PLU disent ce qu'on peut construire. C'est le croisement des cinq, parcelle par parcelle, qui transforme une carte en liste d'opportunités.

C'est ce que fait Nordath pour chaque commune couverte : le parcellaire, le zonage, les emprises bâties, les risques et les valeurs foncières sont chargés et rapprochés, et chaque parcelle en ressort avec sa surface libre, ses contraintes et une estimation de valeur. Le détail est sur la page de l'outil, et les communes traitées sur la couverture.