Loi Hoguet : ce qu'un apporteur d'affaires foncier a le droit de faire - et pas

Dès qu'un tiers se place entre un propriétaire foncier et un acheteur, une question se pose : a-t-il le droit d'être là ? En France, la réponse est dans la loi Hoguet, et elle est plus stricte que beaucoup ne le pensent.

Ce que la loi encadre

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, complétée par le décret du 20 juillet 1972, réglemente les activités d'entremise et de gestion portant sur les biens d'autrui : achat, vente, échange, location, recherche d'immeubles ou de fonds de commerce pour le compte de tiers. Quiconque exerce ces activités de manière habituelle doit :

• détenir une carte professionnelle (la carte « T » pour les transactions), délivrée par la chambre de commerce et d'industrie ;
• justifier d'une aptitude professionnelle, d'une assurance de responsabilité civile et, s'il détient des fonds, d'une garantie financière ;
• agir dans le cadre d'un mandat écrit, numéroté, mentionnant sa rémunération, sans lequel aucune commission ne peut être réclamée.

Exercer ces activités sans carte est un délit, puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, et la commission perçue sans mandat régulier est restituable.

L'apport d'affaires, une frontière étroite

L'apporteur d'affaires n'est pas un agent immobilier : il se contente de mettre en relation, sans négocier, sans conseiller sur le prix, sans rédiger d'acte ni participer à la conclusion de l'opération. La jurisprudence est constante sur le critère : dès que l'intermédiaire prête son concours à la négociation, il fait de l'entremise, et la loi Hoguet s'applique en entier, carte comprise.

En pratique, la frontière tient à quelques gestes. Transmettre des coordonnées et une information sur un bien : apport d'affaires. Organiser une visite, discuter un prix, transmettre une offre, relancer un vendeur pour le compte de l'acheteur : entremise.

Ce que cela implique pour le sourcing foncier

Une société qui identifie des parcelles et des propriétaires, et qui livre cette information à un promoteur, fait de l'information, pas de l'entremise - à condition de s'arrêter là. C'est le choix que nous avons fait chez Nordath, et il structure l'outil :

• Nordath fournit une analyse de données : parcelles, potentiel de densification, contraintes, et, dans le cadre de nos pistes qualifiées, l'identification du propriétaire et le contact établi.
• Nordath ne négocie pas, ne porte pas d'offre, ne rédige pas de promesse et ne représente aucune des parties. La négociation se fait entre l'acheteur et le propriétaire, avec leurs conseils habituels.
• Les données de contact relèvent du RGPD : une base légale documentée, l'information des personnes concernées et le respect du droit d'opposition dès la première demande.

Pour l'acheteur, la conséquence est claire : les honoraires d'un apporteur rémunèrent une information et une mise en relation, jamais une transaction. Et pour le propriétaire, la personne qui lui écrit ne cherche pas à le représenter - elle lui apporte une proposition, qu'il est libre d'examiner avec qui il veut.

À retenir

Avant de travailler avec un intermédiaire foncier, posez-lui deux questions : détient-il une carte T, et où s'arrête exactement son intervention ? Un acteur sérieux a une réponse précise à chacune - et la seconde compte autant que la première.