Le cadastre ne dit pas où s'arrête votre terrain - ce qu'il dit vraiment

Le plan cadastral est la première carte que tout le monde ouvre quand il s'intéresse à un terrain. C'est aussi la plus mal comprise. Voici ce qu'il est, ce qu'il n'est pas, et la place qu'il doit tenir dans une démarche de sourcing foncier.

Un document fiscal, pas un titre

Le cadastre français a été créé pour asseoir l'impôt foncier. Sa fonction première est de savoir qui paie quoi, pas de dire où passe exactement la limite. C'est pour cela qu'en droit, le plan cadastral n'a pas de valeur juridique pour établir les limites d'une propriété : seul un bornage, réalisé par un géomètre-expert et accepté par les propriétaires voisins (ou fixé par le juge), les rend opposables. L'article 646 du Code civil donne d'ailleurs à tout propriétaire le droit d'obliger son voisin au bornage.

Concrètement, cela veut dire que :

• la contenance cadastrale (la surface indiquée sur le relevé de propriété) est une surface fiscale, qui peut s'écarter de plusieurs pour cent de la surface réelle mesurée ;
• le tracé des parcelles peut être décalé de plusieurs mètres par rapport aux clôtures, notamment sur les anciennes planches remaniées ;
• une parcelle cadastrale n'est pas forcément une unité foncière : plusieurs parcelles contiguës appartenant au même propriétaire forment une seule unité foncière, et c'est cette unité que le droit de l'urbanisme regarde.

Ce que le cadastre donne, et qu'aucune autre source ne donne

Ces limites posées, le cadastre reste irremplaçable. Il est la seule base exhaustive et publique du découpage du sol en France. Chaque parcelle y porte un identifiant stable (commune, préfixe, section, numéro), une géométrie, et un rattachement à un compte de propriétaire. Depuis l'ouverture des données par Etalab et la DGFiP, le parcellaire vectoriel de la France entière est librement téléchargeable, et l'IGN en publie une édition prête à l'emploi, le Parcellaire Express.

C'est cette couche qui permet de raisonner à l'échelle d'une commune entière plutôt que d'une annonce à la fois : mesurer chaque parcelle, la croiser avec le zonage du PLU, avec les emprises bâties, avec les servitudes, et faire remonter celles qui méritent un regard.

Ce qu'il faut croiser avec

Le cadastre seul ne dit rien de la constructibilité. Pour passer de « cette parcelle existe » à « cette parcelle vaut une offre », il faut au minimum trois autres couches :

• Le zonage et le règlement du PLU, disponibles sur le Géoportail de l'urbanisme, qui décident de ce qu'on peut bâtir, en emprise, en hauteur et en implantation.
• Les emprises bâties, issues de la BD TOPO de l'IGN ou du cadastre lui-même, qui permettent de calculer ce qui est déjà construit et ce qui reste libre.
• Les servitudes et les risques : plans de prévention des risques, périmètres des monuments historiques, zones humides, recul par rapport aux voies.

Une parcelle de 1 200 m² en zone UB avec 200 m² bâtis et aucune servitude n'a rien à voir avec la même parcelle en zone N. Le cadastre les dessine pareil.

Comment nous l'utilisons

Chez Nordath, le cadastre est la couche de base sur laquelle tout le reste vient se poser. Pour chaque commune couverte, nous chargeons le parcellaire officiel, nous le croisons avec le PLU, les bâtiments et les registres de risques, et nous calculons pour chaque parcelle une surface libre, un taux d'emprise et un potentiel de densification. Le résultat n'est pas une vérité juridique - seul le bornage l'est - mais une liste de priorités fiable, à l'échelle d'un territoire, que vos équipes n'auraient jamais le temps de dresser à la main.

Vous pouvez voir les communes déjà traitées sur notre page de couverture, et la manière dont ces couches se combinent dans l'outil de prospection.