Lire un règlement de PLU en dix minutes : les règles qui décident de la constructibilité

Un règlement de PLU fait souvent plus de deux cents pages. Pour savoir si une parcelle vaut un premier regard, cinq règles suffisent. Voici lesquelles, dans l'ordre où les lire.

1. Le zonage

Tout commence par la lettre. Le plan de zonage classe chaque parcelle dans une zone :

• U (urbaine) : desservie par les réseaux, constructible immédiatement selon le règlement de la zone. C'est là que se trouvent les dents creuses et les divisions parcellaires.
• AU (à urbaniser) : constructible à terme, souvent sous condition d'une opération d'ensemble. 1AU ouverte, 2AU fermée jusqu'à une modification du PLU.
• A (agricole) et N (naturelle) : inconstructibles, à de rares exceptions près (bâtiments agricoles, extensions limitées de l'existant).

Chaque zone se subdivise (UA, UB, UC…) et chaque sous-zone a son propre jeu de règles. Le règlement graphique se consulte sur le Géoportail de l'urbanisme, où les collectivités ont l'obligation de publier leurs documents.

2. L'implantation par rapport aux voies et aux limites

Avant même la surface, regardez où l'on a le droit de poser le bâtiment. Le règlement fixe un recul par rapport à la voie (à l'alignement, ou à 5 mètres, par exemple) et une distance aux limites séparatives : soit sur la limite, soit en retrait, souvent égal à la moitié de la hauteur avec un minimum de 3 mètres. Sur une parcelle étroite, ces deux règles peuvent à elles seules réduire la bande constructible à presque rien.

3. L'emprise au sol

L'emprise au sol est la projection verticale du bâti sur le terrain, exprimée en pourcentage de la surface de l'unité foncière. Un coefficient de 40 % sur 1 000 m² autorise 400 m² d'emprise, tous bâtiments confondus - y compris ce qui existe déjà. C'est la règle qui, croisée avec le bâti existant, donne directement ce qu'il reste à construire. Depuis la loi ALUR de 2014, le coefficient d'occupation des sols (COS) a disparu : la surface de plancher n'est plus plafonnée en tant que telle, elle découle de l'emprise et de la hauteur.

4. La hauteur

Elle est fixée soit à l'égout du toit, soit au faîtage, soit à l'acrotère, soit en nombre de niveaux (R+1, R+2). Attention à la référence : une hauteur « à l'égout » de 7 mètres permet un R+1 avec combles, pas un R+2. C'est la règle qui fait qu'un même terrain porte quatre logements ou dix.

5. Le stationnement et les espaces libres

Deux règles qui tuent discrètement des projets : un nombre de places de stationnement par logement (chacune coûte de l'emprise, ou un sous-sol), et une part minimale d'espaces verts ou un coefficient de biotope qui impose de garder une fraction du terrain en pleine terre.

Ce qui reste à vérifier ensuite

Ces cinq règles disent si une parcelle peut porter un programme. Elles ne disent pas si elle doit : les orientations d'aménagement et de programmation (OAP), les servitudes d'utilité publique, les périmètres de protection des monuments historiques et les plans de prévention des risques s'ajoutent, et un certificat d'urbanisme opérationnel reste le seul document qui engage la collectivité sur la faisabilité d'un projet donné.

Comment nous le faisons à l'échelle d'une commune

Lire ces règles pour une parcelle prend dix minutes. Pour les trois mille parcelles d'une commune, c'est une semaine. Nordath charge le zonage du PLU et les emprises bâties de chaque commune couverte, et applique ces règles à toutes les parcelles en même temps, pour ne remonter que celles où la surface libre sous les règles justifie un déplacement. Le détail de la méthode est décrit sur la page de l'outil.