ZAN : ce que le zéro artificialisation nette change pour le foncier constructible
Moitié moins d'espaces consommés d'ici 2031, zéro net en 2050 : la trajectoire ZAN déplace la valeur vers les dents creuses et le renouvellement urbain.
Le « zéro artificialisation nette » n'est plus un slogan. C'est une trajectoire inscrite dans la loi, déclinée dans les documents d'urbanisme, et qui change dès aujourd'hui où se trouve le foncier qui vaut la peine d'être cherché.
Ce que dit la loi
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe deux étapes :
- Réduire de moitié, sur la période 2021-2031, la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie précédente (2011-2021).
- Atteindre le zéro artificialisation nette en 2050, c'est-à-dire ne plus artificialiser que ce qui est renaturé ailleurs.
La loi du 20 juillet 2023 a assoupli la mise en œuvre sans changer le cap : elle a notamment créé une garantie communale d'un hectare pour chaque commune couverte par un document d'urbanisme, et clarifié la comptabilisation des grands projets d'envergure nationale. La trajectoire se décline ensuite en cascade : les régions dans leur SRADDET, puis les SCoT, puis les PLU et PLUi, qui doivent en tenir compte lors de leur révision.
Ce que cela fait au marché
Le mécanisme est simple : les enveloppes d'extension urbaine se réduisent, donc les terrains à bâtir « en zone AU » deviennent rares et disputés, et une part croissante de la production doit se faire dans l'enveloppe urbaine existante. Trois gisements prennent de la valeur :
- Les dents creuses : parcelles non bâties ou sous-bâties déjà en zone U, desservies par les réseaux, souvent détenues par des particuliers qui n'ont jamais pensé à les valoriser.
- La division parcellaire en tissu pavillonnaire : un fond de jardin de 600 m² sur une parcelle de 1 500 m² est, dans beaucoup de PLU, un lot constructible.
- Le renouvellement urbain : friches, bâtiments obsolètes, surélévations.
Ce foncier a une caractéristique commune : il n'est pas en vente. Il n'y a pas d'annonce, pas d'agence, pas de panneau. Il faut le trouver, parcelle par parcelle, et aller le proposer à son propriétaire.
Ce que cela demande aux équipes foncières
Le sourcing « classique » - les réseaux, les notaires, les annonces - capte la partie visible du marché, celle sur laquelle tout le monde se bat. Le ZAN pousse vers la partie invisible, et celle-là ne se travaille pas au feeling : il faut mesurer.
Pour une commune donnée, la bonne question n'est plus « qu'est-ce qui est à vendre ? » mais « quelles parcelles, en zone U, ont assez de surface libre, sous les règles d'emprise et de hauteur du PLU, sans servitude bloquante, pour porter un programme ? ». C'est une question à laquelle on répond avec le parcellaire, le zonage et les emprises bâties croisés à l'échelle du territoire - pas à l'œil sur une carte.
Notre lecture
Nous avons construit Nordath autour de cette question. Pour chaque commune couverte, chaque parcelle est notée sur son potentiel de densification : surface libre, taux d'emprise, zonage, contraintes. Les équipes qui l'utilisent ne perdent plus leurs journées à écarter les parcelles qui ne conviennent pas ; elles les passent à contacter les propriétaires de celles qui conviennent.
Le ZAN ne réduit pas le foncier disponible. Il change la manière de le trouver. Les communes déjà analysées sont listées sur notre page de couverture.